Как купить и продать недвижимость

Это на взгляд обывателя на рынке недвижимости Казахстана царит уныние. На взгляд профессионального риелтора, купить и продать дом или квартиру не проблема.
Но при этом покупатель может занимать выжидательную позицию в надежде, что цены еще больше уйдут в пике, лишь до определенного момента.
И каждому продавцу, конечно, тоже нужно учитывать, что каждый объект имеет свою рыночную стоимость, и, если он хочет совершить сделку, то не стоит назначать нереально высокую цену.
Как правило, такой баланс легко находит риелтор. И, несмотря на то, что в обществе существует некоторое предубеждение и недоверие к специалистам в этой сфере, без них не обойтись: большинство сделок совершаются именно с помощью агентств недвижимости.

Итак, вы хотите купить или продать свою недвижимость? На все ваши вопросы отвечает Нина Лукьяненко, вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана.

1. Здравствуйте, насколько я понимаю, что вторичный рынок недвижимости очень сильно упал и продолжает падать. Когда это закончится, не знаете?
Айдар, Алматы
Айдар, рынок недвижимости не функционирует как отдельно взятый элемент экономики, он является лишь маленьким пазлом общей сложившейся ситуации. На цены влияет очень большое количество факторов, начиная со спроса и предложения. А спрос, как мы понимаем, есть всегда - все хотят жить хорошо, с комфортом и в собственной недвижимости. Вопрос лишь в том, насколько этот спрос подтверждается реальной финансовой составляющей – возможностью купить. Цены на вторичное жилье, действительно «проседают». И будут «проседать» далее минимум 1,5-2 года. Дальнейшая тенденция будет зависеть от общей экономической ситуации в будущем.

2. Очень хочу купить однокомнатную квартиру в нормальном районе Алматы за 30 тысяч долларов. Этой суммы хватит?
Мадина Л., Алматы
Мадина, я думаю, хватит. Осталось лишь определиться: что вы подразумеваете под «нормальным районом». Конечно, речь не будет идти о центре Алматы, центре Медеуского, Алмалинского или Бостандыкского района. Однако, в нашем городе есть множество домов, расположенных в спальных районах, думаю, что можно будет рассмотреть даже относительно новые дома. При поиске квартиры большей частью обращайте внимание на инфраструктуру района – школы, детские сады, наличие рядом супермаркетов, проанализируйте транспортные развязки, наличие общественного транспорта в разные концы города. В свете последних изменений в центре города с транспортным движением, вовсе отпадает необходимость стремиться жить именно там – пробки и отсутствие парковок не делают центр сильно привлекательным.

3. Дают ли сейчас банки ипотеку? Какие условия?
Анастасия Семенова, Астана
Да, банки дают ипотеку. Общие требования практически у всех банков: наличие первоначального взноса не менее 30% и подтверждаемый доход. Существуют программы без подтверждения дохода, но первоначальный взнос должен быть более 50% от стоимости приобретаемой квартиры. Наиболее активным в этом плане остается Жилстройсбербанк, который значительно упростил систему выдачи займов и расширил список своих клиентов, предлагая программы кредитования как тем, кто участвовал в накопительной системе банка, так и тем, кто не участвовал. Простыми словами, даже если вы никогда не обращались в ЖССБ, полагая, что вам это не интересно, – рекомендую зайти и получить консультацию у менеджера, как вы сможете получить кредит. Очень многие банки второго уровня активно участвуют в программе кредитования Нурлы жер, при которой вы, как конечный потребитель можете получить субсидированную ставку по ипотеке на уровне 10% годовых. Оставшиеся 6% за вас будет платить государство. У этой программы есть ограничения – она распространяется исключительно на новые дома, которые продаются от застройщика.

4. Говорят, что квартиры будут стоить еще дешевле, чем сейчас. Верить слухам или нет?
Кайрат Бисембаев, Алматы
Кайрат, смотря что считать «дешевле». Если сейчас у вас нет острой необходимости в покупке, вы не живете в арендованной недвижимости, не живете в стесненных условиях ограниченной площади, и рассматриваете покупку вторичного жилья для себя – действительно, не стоит торопиться. Часть продавцов, которые сильно переоценивают свои квартиры, действительно постепенно «приходит в чувство». И когда наконец они понимают, что им надо продать, а не сидеть далее в ожидания чуда в виде покупателя – дурака (дураков, как правило, нет! Все умеют считать свои кровные) - продавцы снижают свою запрашиваемую цену.
Однако помните, что и сегодня сделки идут во всех сегментах – лучшая недвижимость по хорошей цене продается сразу. Если же вы желаете купить новое жилье – тут и вовсе не стоит делать долгих пауз в принятии решения - лучшее продается сразу – остается «неликвид»: большая квадратура, неудобные планировки, некрасивые виды и завышенная стоимость. Ну либо ждать новых построенных объектов.

5. Нина, добрый день! Мне нужно продать дом в Алматы. Возьметесь лично? Вы ж не функционер, а действующий риелтор?
Марина Эм, Алматы
Спасибо за доверие, Марина! Ситуацию с вашим домом можно будет определить только в ходе личной беседы и осмотра самого дома. А также понимания причины и необходимых сроков продажи. Моя практика говорит о том, что никто не продает дома просто так, из-за ненадобности – всегда есть какая-то идея, мысль, необходимость, план в голове человека, который хочет продать недвижимость.
За годы работы я привыкла сначала общаться, осматривать объекты, определять цели и задачи вместе с клиентом, а решение о том, будем ли мы работать вместе с продавцом, зависит от того, насколько мы поняли и услышали друг друга.
К сожалению, бывают случаи, когда у клиентов завышенные ожидания от меня - они пребывают в вере, что если это я, то у меня есть волшебная палочка и поэтому именно я смогу продать их объект по цене в 2 раза выше, чем он реально стоит. Многие продавцы, устанавливают цену на определенном уровне, потому что ему надо купить в другой стране, а там цены выше, и ему не хватит. Или ему надо погасить долг и чтобы осталось еще что-то купить себе. Версий и вариантов таких много. Как правило, в дальнейшем сильно теряют, но не понимают, что стартовать с правильной рыночной цены – залог выгоды.

6. Сегодня прочел информацию о том, что только за полгода казахстанцы заплатили риелторам 380 млрд. тенге. Это сколько же риелторы получают за одну сделку?
Максат Кабылбеков, Астана
Максат, вы очень внимательны - спасибо вам большое - хоть кто-то обратил внимание на эти несуразные и смешные цифры. Такие цифры звучат уже не впервые. Объединенная ассоциация риелторов Казахстана, ведет усиленную переписку с авторами этих данных. К сожалению, методики подсчета стоимости услуг риелторов нет. Все очень просто:
1) в подсчете оперируют суммы, которые получены в результате оборота по сделкам с недвижимостью, а это, как, вы понимаете, и сделки по аренде. Т.е. тут учитываются арендодатели, которые зарегистрировались в качестве ИП или на основе патента;
2) в подсчете учитываются суммы оборота компаний в виде ТОО, которые не оказывают посреднические услуги на рынке недвижимости и агентствами не являются, но при регистрации ТОО на всякий случай указали и этот вид деятельности. Так делают очень многие компании при открытии: заявляют максимальное количество видов деятельности, чтобы в дальнейшем при открытии какого-либо направления не проходить перерегистрацию.

7. Риелтор должен получать лицензию?
Индира, Караганда
В Казахстане риелторская деятельность не лицензируется.

8. Хочу купить квартиру. Как проверить документы, как проверить, не заложена ли она. Можете поделиться, какой алгоритм действий продавца? Обязательно ли обращаться к риелтору? Заранее благодарю.
Антон Николаев, Усть-Каменогорск
Антон, это ответ не на одну страницу – я провожу обучающие семинары на эту тему. Очень много нюансов и подводных камней, которые, на первый взгляд, могут показаться несущественными. В первую очередь проверьте удостоверение личности продавца. Многие покупатели делают именно эту ошибку – спрашивают документы на квартиру, разглядывают их, а до удостоверения хозяина дело не доходит. Убедитесь, что вы ведете переговоры именно с хозяином. Поспросите продавца предоставить справку об отсутствии обременений и технических характеристиках объекта. Сверьте все данные в справке с документами, которые предоставил продавец.
Касательно услуг риелтора – решите сами. Ведь основная задача риелтора – это создать вам комфорт – подобрать подходящие, отсеять ненужные варианты, проверить документы и организовать сделку так, чтобы вам было спокойно.

9. Планирую продать дом, а риелтор сразу подсовывает мне договор о своих эксклюзивных правах на продажу. Мол, продажу будет осуществлять только он. И, говорит, даже если я продам сам, то все равно ему буду должен заплатить. Насколько законны его действия? Где это прописано?
Валиханов, Астана
Действия риелтора законны, но не в случае «подсовывает». Весь цивилизованный мир - продавцы и риелторы работают на эксклюзивных договорах. Но решение о форме продажи дома – эксклюзивно или нет – вы принимаете совместно. Риелтор должен обосновать эксклюзивность своей работы и донести вам преимущества. Если он этого сделать не может, значит, кто-то из вас не прав – либо вы не поняли, либо риелтор слабый и не в состоянии доказать вам и убедить вас в том, что он сможет продать ваш дом быстрее и по более выгодной цене.
А договор – это то, о чем вы договорились и закрепили свои отношения в письменном виде. Как минимум, хорошо то , что он вам предлагает его подписать. Бойтесь тех, кто не предлагает: договор – это все-таки обязательства для обеих сторон – вот и решите вместе, что вы в нем напишите – какие обязательства у вас, а какие у риелтора.

10. Почем сейчас земля под строительство в верхней части Алматы?
Бекболат, Алматы
Зависит от того, что вы планируете строить, какая именно верхняя часть вас интересует. Это частный дом? Многоквартирный дом? Это по Аскарова вверх? Это Баганашыл? Это Оспанова? Цена будет зависеть от многих факторов: ровный участок или неровный, склон/не склон/угол склона, соседство, наличие и удобство подъездных путей, их покрытие (асфальт, грунтовка), ширина дороги, наличие коммуникаций - газ, свет, вода, канализация и т.д. и т.п.

11. Вы имеете представительство в Астане?
Евгения, Астана
Нет, наша компания в Астане не представлена. Но я могу дать рекомендации хороших специалистов в Астане.

12. Как определить стоимость моей квартиры? Нужно обращаться к каким-то специалистам?
Хакимжан, Шымкент
Конечно, я рекомендую продавцам обращаться к специалистам. Когда продавец выставляет свой объект – первое, что он делает, обращается к объявлениям на аналогичные объекты. При этом совершая ошибку: вы не знаете, как давно этот объект продается, какие ценовые предложения поступали, как часто его приходят смотреть покупатели. Конечно, риелтор, который занимается этим профессионально, сможет вас сориентировать правильнее, ведь он такие сделки совершает регулярно.

13. Можно ли сказать, что уже «дно»? Когда цены на недвижимость начнут расти?
Альжан К., Алматы
Предпосылок для роста цен сейчас нет. Касательно дна - ситуация неоднозначна. Вся проблема в том, что на рынке очень много продавцов- физических лиц, которые не хотят и не могут признать, что их квартира не может стоить столько, сколько они за нее просят. Ну тяжело это людям воспринимать, они так рассуждают: покупал за 100 000, ипотеку выплачивал, ремонт сделал – потратился , а теперь вы хотите, чтобы я продал за 50 000?!
Вот такими объявлениями на 70% пестрят источники с рекламой недвижимости. Поэтому еще долг, читая аналитиков, вы будете видеть цену, «ползущую вниз». Если же говорить о сумме самих сделок – то, пожалуй, в некоторых объектах можно отметить стагнацию. Т.е. цену, ниже которой уже не будет.

14. Сколько берут за свои услуги риелторы?
Максим, Алматы
Сейчас все берут по-разному. Проблема в том, что нет стандарта оказания этой услуги. В последнее время появилась куча одиночек, которые не услугу продают, а, банально, номер телефона хозяина. Что нельзя называть риелторской услугой. Кто-то из псевдориелторов объявлений «надергает» и предлагает покупателям – сам ни квартиры не видел, ни хозяев, ни документов. Все это очень сильно принижает стоимость и имидж профессии. Но и опытные специалисты есть. И от клиентов зависит многое – ищут подешевле. Как известно, «дешево да гнило, дорого да мило». Хороший риелтор, как хороший адвокат, финансовый консультант, задаром услуги не оказывает - услуга уникальная и персонифицированная. В соседней России стоимость услуги риелтора составляет 3-6% от стоимости недвижимости, у нас в разных городах своя практика. В Алматы, как правило, по 1% с каждой стороны. Если вам предложили меньше – задумайтесь.